房贷利率新政出炉 房贷利率大调整 你看明白了吗？

8月25日下午，央行发布2019年第16号公告，2019年10月8日起个人住房贷款利率将调整！

此次《公告》全文700多字，其核心内容主要是：

1、坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制；

2、贷款市场报价利率（LPR）的改革和完善；

3、实施区域差别化住房信贷政策，“因城施策”；

4、保持个人住房贷款利率水平基本稳定；

5、新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，

6、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期；

7、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；

8、二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；

9、新老划断，2019年10月8日前已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行；

10、公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

根据《公告》和中国人民银行有关负责人就相关问题回答的内容来看，个人住房贷款利率调整主要涉及以下几方面：

1，个人住房贷款利率如何定价？

原文：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

解读：2019年10月8号以后，“基准利率”一词正式退出历史舞台。调整后，个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率（LPR），即根据LPR和具体加点数值来确定个人住房贷款的利率。

所谓贷款市场报价利率（LPR）是由18家商业银行对其最优质客户执行的贷款利率计算所得，每月20日公布。

个人贷款合同中加增加“加多少点”的约定，如果合同里写是加100个点，30年贷款期都加100个点。1个“基点”是万分之一，100个基点就是1.00%。8月最新公布的长期LPR利率是4.85%，加100点，即5.85%。

此外，今后个人买房的利率水平都会不同。比如11月初签合同，参考的“LPR利率”是10月20号央行公布的。12月初的合同，则参照11月20号的LPR，以此类推。

2，如何理解利率重定价？

原文：借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

解读：此前每次银行加息或降息，个人贷款月供将从第二年1月1日起重新核算。现在根据《公告》，申请个人贷款时可以在合同中约定利率重定价周期，一年一调或几十年贷款期限内不变。

3，个人住房贷款的定价基准，相应期限有几种？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

其中5年期以上的LPR利率，是普通房贷利率的参考坐标。

4，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，意味着什么？

原文：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

解读：央行明确个人住房贷款利率不得低于货款市场报价利率LPR。今后将再无利率“9折”一说。而国家级窗口指导明确表示，首套房贷利率不低于4.85%（最新LPR），二套房贷利率不低于4.85%（最新LPR）+0.6%，即5.45%。

目前5年以上房贷利率是4.9%，现行LPR为4.85%，首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点；二套房贷加60个基点后为5.45%，约为基准利率上浮11%，较全国统一的最低要求10%略有上涨。整体来看，新政中首套、二套个人房贷利率不得突破的下限，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

后期，如果LPR利率下调，根据最新政策内容，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计未来房贷执行利率水平保持基本稳定。

5，“因城施策”原则如何执行？

原文：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

解读：上述的二套房利率5.45%只是国家规定的房贷利率下限，各省银行分支机构可以根据当地情况确定辖区内首套和二套的加点数。也就是说，各省二套房贷利率还可能出现第二次加点。

原文：银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

解读：个人住房贷款利率的加点还可能出现第三次。除国家规定的下限、各省分支机构确定的加点数外，还可能因个人资质的优劣出现不同的贷款加点数值。

6，对未来楼市有什么影响？

分析认为，此次房贷利率政策调整进一步体现了央行对于房地产市场的关注，具有优化房贷信用市场的意图，该举措有利于在推动实体经济贷款利率下降的同时，避免房地产市场过热，充分体现了“房住不炒”的战略思想。

下半年来，监管层在金融端动作频频，从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。同时，个别城市收紧房地产调控政策，整体行业环境保持高压态势，房地产市场下行压力或将加大

作者：夏季的凉风
 来源：雪球