谁说房子卖不动了？

 

随着房住不炒、三条红线以及下游各种限购限贷政策的推出，房地产市场的日子应该愈发艰难才对，但是事实并非如此。

 

根据保利地产财报披露，上半年全国商品房销售金额9.29亿元，同比增长38.9%；商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.7%

 

其中，一线城市成交面积增长69.6%；二线城市成交面积增长53.2%；三线城市成交面积增长19.5%。

 

房市的热度依然蒸蒸日上，虽说政策的力度很大，但一二线城市的影响微乎其微，倒是三线城市的19.5%，低于行业27.7%。

 

商品房除了消费属性以外，还有金融属性，过去十年但凡是投资房地产的投资者，几乎都赚的盆满钵满，而且是稳赚不亏的。

 

所以，对于房地产来说，除了真正的刚需消费量以外，还有潜在的投资带来的增量。

 

而对于当下市场来说，主流的一二线城市，经济发展稳健、产业配套完善、高薪就业的机会更多，导致人口净流入较大，所以就产生了大量的刚需消费。

 

而对于三四线以及以下的城市来说，本身处于人口流出的趋势，刚需消费减少不少，稍微有点风吹草动，投资者也就不敢下手了。

 

当下最主要的问题是限购、限贷。

 

对于开发商来说当下就更艰难了，下游限购限贷，压缩了刚需消费以及投资增量，上游三条红线直接卡死了融资增速。

 

房子不好卖不说，过去因为快速扩张积累的债务是固定要偿还的，所以大量的企业将要面临流动性危机。

 

这几年，A股上市公司中也不乏一些大市值百强企业出现债务违约，原因就出在负债端。

 

对于负债规模较大，融资成本较高，融资增速较快的企业，作为投资者当下最应该持观望态度。

 

而对于那些融资规模不算太高、融资成本较低、业务口碑较好的企业来说，未来机会是他们。

 

今天我们回头看钢铁、水泥行业，过去市场的行业集中度偏低，大量的国企钢铁其实也很难盈利，但供给侧改革后，几乎所有的钢铁厂都盈利了。

 

当下的地产行业，就相当于是一场新的供给侧改革，未来能活下来的企业就算不是巨头，也会有较大的规模增长空间。

 

发展的关键是钱，是融资成本，只要你能拿到更多、成本更低的的钱，就能在这一波低谷期扛过去，过后可能并购、可能拿到更好的资源，自然会有更好的发展。

 

保利地产公布财报，上半年营收增长22.07%；归母净利润增长1.72%；扣非净利润增长3.42%。

 

增收不增利的原因是营业成本增速过高，达到24.36%，主要原因是上半年大宗商品涨价，带动钢铁、水泥、混凝土涨价。

 

保利中报比较稳健的指标是利息收入增长了25.89%，利息费用下滑了13.73%，说明融资规模以及债务增速完全可控，很多地产公司其实已经顶着三条红线，规模也硬是控不下来。

 

保利的贷款利率范围在4.5%-4.75%之间，在整个行业里处于较低水平，甚至已经低于了个人消费者还房贷的利率。

 

其实，细看保利的实际控制人，也就知道，这波是稳稳的能扛过去。

 

碧桂园也发布了半年报，碧桂园在十强企业里算的上是最激进的，融资规模大、拿地积极性高。

 

上半年业绩也不是很乐观，公司营业收入增长了27%，归母净利润增长只有6%，也是增收不增利。

 

碧桂园财报中公布，财报期集团总借贷3242.4亿元， 流动负债1.47万亿元，非流动性负债2701.5亿元，合计1.74万亿元负债。

 

负债规模行业第二，保利也就1.08万亿元。

 

万科还没发布中报，不过情况应该跟保利比较接近，万科是地产行业的典型的低调，生怕别人知道他很赚钱。

 

根据智研咨询统计，2021年1-7月份，拿地金额第一名的是万科，1106亿元，拿地面积1292万平方米；保利拿地金额第二，916亿元，拿地面积1185万平方米。

 

2016年-2018年，行业冲顶的时候，这两家头部公司是比较低调的，现在大家都面临危机的时候，这两家开始出来搞动作了。

 

特别是万科，每次都是大家都快玩不下去的时候，他就出来了，家里有存量，冬天也不慌。

 

 

招商蛇口中报就太猛了。上半年营收增长83.62%；归母净利润增长365.32%；扣非后净利润增长279.02%，这成绩应该是规模以上地产里的第一名了。

 

招商蛇口的大股东是招商局，背景太牛X，大家熟知的招商银行、招商证券，实控人都是他。

 

 

上半年，招商蛇口累计实现签约销售面积 770.22 万平方米，同比增加 54.88%；累计实现签约销售金额 1,769.76 亿元，同比增加 59.85%。

 

这销量，哪里是卖不动...

 

招商旗下的商业出租率也很高，除了深圳海运中心（出租率66%）、太子广场（出租率43%）的出租率较低以外，其他城市出租率均高于80%。

 

 

这哪里是稳健，这明明是很牛X。

 

房地产行业经历了20年的发展，黄金时代也好，白银时代也罢，赚钱赛道的基因依然没变。

 

我一直都认为地产算的上是一门好生意，这是一个有预收款且预收款可以提前一到两年的行业，而且这是刚需。

 

老祖宗传下来的文化，有房才有家啊。房子不仅具备了居住属性，还绑定了婚姻和教育。

 

当下的地产行业，就相当于是一次行业供给侧改革，后半场不需要太多的玩家，那些资金面、负债有问题的，这一波都要面临被淘汰。

 

就三条红线这一关，就要淘汰80%的玩家，未来行业将会诞生超级巨头。

 

作者：刺客，文章来源微信公众号：陆家嘴财报，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。