房地产税离你还有多远？

前几天，人大常委会授权了国务院在部分地区进行房地产税改革试点。

这几天市场讨论得挺多的，甚至出现了「上海神秘房东为了避税抛售93套房」的谣言……

 

 

Anyway，毕竟房地产税跟大家的利益息息相关，那么问题就来了——

房地产税试点会在什么时候推出？ 房地产税到底是怎么个收法？ 为什么在这时候推进试点？ 对股市和房市都有什么影响？

Part 1

📜 授权文件都说了啥？

很多人看到这个新闻有点不明所以——

这里简单科普一下——

我国的立法权在全国人民代表大会及其常务委员会，政府（国务院）只有行政权。

根据《立法法》，政府如果要收新税种的话，需要通过立法来进行；如果还没立法的话，人大及其常委会也可以授权国务院先制定行政法规。

换句话说，房地产税还没到立法的阶段，目前是先授权给到政府先开展试点。

这次的授权文件有两个关键信息——

首先，房地产税试点办法很可能在年内就会推出。

其实等到明年3月份的两会时期再授权也OK，到时候关注度会更高。

而选择在现在授权，说明国务院试点办法已经差不多备好了。

国务院试点办法出来后，预计各地政府会在几个月内制定好具体的实施细则。

第二个关键信息点是，征收对象主要是城市里的住宅+非居住用房，文件也特意说了农村的宅基地不包含在内。

其实非居住用房以前就得交房产税和土地使用税了，这次也提到会沿用之前的相关条例来执行。

这次额外要加征的，主要是大家都比较在意的住宅房地产。

那么问题就来了——

Part 2

💸 房地产税具体怎么收？

毕竟试点办法还没出台，现在市场上有一堆谣言和猜测。

真要研究的话，目前我们有两个东西可以参考：

一是之前已经开展试点的上海和重庆；二是国外的经验。

上海和重庆试点向住宅征收房地产税，已经试点了10年了。

不过整体的征收幅度都不大——

征管力度也不大严格。

根据中信证券的研究，两地基本靠纳税人自行申报，也都没有出现过针对偷逃税现象的处罚案例。

市场普遍觉得接下来的试点会比两地之前更严格，税率也可能会整体提高到1%左右，免征面积可能在60㎡ /人。

另一个可以参考的是国外经验。

对标灯塔国的话也是1%左右。

值得一提的是，新加坡还挺不一样的：按潜在的每年租金收入（评估值，自住的话按市场价，扣掉维护费用）的比例来征收而不是按房价的比例来征收。

Anyway…既然很快就会推出试点办法，现在也没必要去猜了。

毕竟各地收入水平、房价涨幅、对土地财政的依赖度都不大一样。

接下来我们看看下一个问题——

Part 3

⏱️ 为什么在这时候推进？

之所以在这时候推进试点，主要是为了解决三个迫在眉睫的问题——

问题1：共同富裕很关键

共同富裕有多重要我在之前的推送也提到过。

简单说就是，在经济增速换挡的情况下，可能会有两个结果——

内卷背后的原理是「二八定律」：80%的收益是通过最初的20%的付出获得的。

现在最容易的20%被做完了，剩下的是那些只能带来20%收益的80%。

日本的「匠人精神」便是内卷的产物——

吴军老师说过一个例子：日本汽车出厂前，会经过几十米长的日光灯带，通过反射来寻找肉眼无法发现的小缺陷。

然而汽车一上路，就会被飞溅的小石子砸出类似的细小缺陷，尽管肉眼也看不出来~

客户也不愿意为这道工序多花钱。

所以结果就是，很多人变得很忙很忙，最后赚到手的钱却没增加多少……

而分化问题的根本原因则是，蛋糕做不大了，所以富人赚的钱，都是从穷人口袋里掏出来的。

香港地区就是个典型——

香港打工仔们在李嘉诚的产业打工，拿到工资后，会掏钱去百佳超市买日用品，去丰泽电器买3C产品，去屈臣氏买洗护用品和药品，午饭在Taste和Great吃饭，然后跑到港灯公司交电费，去PCCW（香港最大电信公司）交手机费，去环电宽频交宽带费，然后攒钱买长实的房子…

这么长此以往，会有两个后果：要么是在沉默在爆发（香港地区前些时候的动荡），要么是在沉默中死亡（日本的「低欲望社会」）。

这都不是我们愿意看到的，所以我们急于破局。

而「共同富裕」就是其中一个重要手段，「房地产税」也是很有效、很直接的一种方式。

问题2：房价涨幅太夸张

我们对房价快速上涨的直观感受是：买房好难。

而除了对民生的影响以外，更灾难性的后果是，对实体经济的投资也会造成冲击。

房价涨太快，企业家们的反应是——

哎哟买房这么赚，开厂收入还不够给员工发工资，不如把厂卖了拿钱去炒房好了！

这对科技创新的发展自然也不是利好：资金都跑去楼市了，谁来给创新产业输血呢？

所以把房价增速稳定住还是很重要的。

也有人吐槽说，韩国在2005年推出综合不动产税之后，房价指数截至8月份，还不是足足涨了73.29%。

不过要记得一点：我在以前的 推送 总结过，房价跟三个要素有关——

 

房地产税会对房子供给和需求都有影响。

首先，它增加了持房成本，会让拥有多套房的房主抛售掉其中一部分。

这相当于在短期内增加了房子供给的同时，也永久地减少了一部分投资性需求。

而韩国的房价之所以上涨，主要还是因为货币供应暴涨了266.84%。

换句话说，如果不是因为房地产税，房价涨幅有可能会更夸张。

也有人会担心，房主会把房地产税转移到租户头上。

这个担心倒是有点多余：根据西南财大的《2017中国城镇住房空置分析》报告，2017年我国的城镇住房空置率是21.4%。

就算是一线城市，空置率也有16.8%，对比韩国2015年6.5%的空置率确实算高的。

这自然可以在出租房市场上增加不少房屋供给，房租说不定会不涨反降。

Anyway，总的来说房地产税对于稳定房价还是有用的。

不过话说回来，房价之所以那么高，其实也是有历史原因的——

问题3：地方政府挺缺钱

这个问题，要追溯到1994年的「分税制」改革。

简单来说就是，中央地方分别收不同的税种。

在那之后，地方政府分到的都是比较难收的小税，瞬间就穷了下来。

地方政府钱不够花的时候，除了跟中央搞好关系、「跑部钱进」之外，也想了两个搞钱的方式——

一个是借钱。

不过这得花利息：根据财政部的数据，去年地方政府光是利息就还了快8,000亿。

另一个搞钱的方式自然是卖地。

有的城市的土地财政依赖度（土地出让金收入 ÷ 一般公共预算收入）甚至超过了100%…

 

这也顺势推高了房价：根据社科院2018年的数据，房价里头有68%都是地价。

然而，在「房住不炒」的政策前提下，土地财政很难维持，不少地方开始出现土地流拍。

根据《证券市场周刊》的统计，9月份的百城土地流拍率高达65.5%，创下了2008年以来新高；土地成交面积两年复合增速为-20.7%，连续3个月负增长。

开发商之所以买地少了，也是因为怕建好房子买的人少了，赚不到钱。

去年卖地收入占了地方政府差不多44%的收入。

这么个流拍法，地方政府还是挺缺钱的。

而房地产税则是个很好的收入补充，它对于地方政府来说有两个好处——

一是收缴周期会更短一些。

房地产税大概率是每年收一次。

相比之下，从地方政府卖地到房企把房给卖了，差不多要3年时间。

另一个好处是，不像卖地收入时高时低，房地产税会更稳定一些。

当然，地还是会继续卖的。

地方政府去年卖地卖了8.4万亿，成本7.7万亿。

换句话说，卖地的净利是7千亿差不多。

而根据中信证券的测算，就算全国都开收房地产税了，如果按房价的70%来收个0.2%~1%，考虑到一定的免征面积后，预计最多也就只能收个5,600亿元，这并不能完全替代卖地收入。

Part 4

💥 对我们有啥影响？

对房价来说，自然是有抑制作用的。

特别是空置率比较高的二三线城市，压力会更大一些。

当然，也不用太担心，我之前也分析过，监管也不希望房价被砸下来太多。

Anyway，像我之前所测算的，后续投资房地产的收益率不会很高了（加上杠杆平均能有4~5%的收益就很好了）。

所以这对股市来说自然是个大利好：如我们以前多次提到的，炒房资金会逐渐跑到实业、甚至股市里头。

国家在这几年建立起来的科创板，就是为了承接炒房资金，为科技创新企业提供弹药。

相对的，房地产板块的股价是有直接压力的。

虽然只看估值的话、房地产已经没什么下跌的空间了，不过接下来也有可能杀业绩…

但乐观点看的话，「房住不炒」本身跟 供给侧改革 很像：中小房企会被淘汰，龙头房企会吃掉这部分份额。

毕竟我们还是需要不断升级自己的居住空间的，住房需求会一直存在，并不会被完全抹杀，所以行业肯定是有机会的。

对于个别开发商来说，过往较为重视产品开发、客诉率较低、口碑较好的开发商会更有优势。

照例一张图总结一下——

 

作者：很帅的狐狸，文章来源微信公众号：很帅的投资客，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。