卖房炒股？别急，看完这篇文章把里面的套路搞清楚再说

关于买房、卖房炒股和抵押房子炒股三种投资方式的有趣讨论

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十一月的股票市场暗淡，微信群大家也没什么聊天积极性，倒是十一月各大城市房价监控数据出来了，到底是买房好还是买股票好，大家展开了讨论。

 

首先我们看两张图

因为大富翁在上海，所以我们就讨论上海的数据，新房房价2019年11月环比涨幅为0.30%，现价为46986元，二手房51228元，去年为52991元，同比跌幅为3.44%。目前看，新房售价比二手房还是要低，买新房比较划算，不过奇怪的是按照正常情况，这样的新房应该被哄抢。我最近一次去虹口区球场逛商场的时候发现好几个开发商在一楼设置有沙盘，拦住行人进行推销。

 

新房的零售价受到调控较多，保持微量上涨，一方面可以稳定市场情绪，一方面可以完成任务，我觉得看二手房更能反应出真实的市场。我用我熟悉的两个小区做案例，第一个是中远两湾城

如图现在的房价和17年六月持平，这两年半持有该小区的房子大概率是不赚钱的。

 

第二个是石太路86弄，当时大富翁是在微信朋友圈看到的

我查了一下市场价是2.1万左右，他这个是1.76万，相当于便宜了35万，我就狠心给中介说170万，中介说太低了，我说不行我不要了，中介说可以商量，然后我后面又决定不要了，现在看这个房子是这样的

十天必卖的房子还在，它同小区的房子是这样

恩，目前就是这个情况。我为什么认为房价很难涨了呢？

如图一套房子500万，投资三年，预期年化8%，三年后不计税费，零售价629万才能保本。

 

130万划到三年就是43.33万，在上海一个家庭一年能存下43.33万，有多少？在较高的基数下，房价涨就会给后面的接盘侠巨大的压力，这个游戏是对手盘递减的，所以我认为未来房价就算不跌，上涨的势头也要缓一缓。

 

有人说，你忘了买房可以使用杠杆，别急，我们马上讲，我适用买卖都全款的例子是为了说明情况方便。

 

当前投资股票市场的收益是多少呢？我们看2004年以后发布的中证系列指数，中证全指净收益指数从2004年底公布以来，到现在的年化收益率是11%多一点。股改还有10送3以及权证，这部分没有计入指数，到现在15年了，还能额外贡献年化2%。总的收益率大概就是13%点几。未来随着经济总体增速放缓，但是成熟经济体的头部效应会增强，我们投资沪深300，中证100这样的宽基指数，年化10%应该有的，这样的宽基指数收益是我们做主动投资的一个基准线，能超多少，还是打不过指数我们另算。

 

那么我们买房后抵押出来做股票行不行？有了房子，还不影响股票收益，多好。

 

理论上说压房子是可以的，我们说的那个买房养老就是这个意思，房子是作为一个抵押品出来的，只是说它的形式是出资还是抵押融资，就是具体的表现形式不一样。但是我认为这并不是什么明智的选择。

 

明智的选择是卖房炒股。因为抵押房子贷款去炒股，其实自己承担了两个成本，并没有占到便宜。体重180斤的老婆不能换成两个90斤。我们必须牢记，任何资金都是有成本的。

 

你有1000万，我有1000万，我买了股票年化20%，一年收益200万。你买了1000万的房子，自住，每年收益为0，即你的资金成本是200万。你把房子抵押出去得到1000万，也买了年化20%的股票，扣除成本4%，每年年化16%。你把你的房子抵押得到1000万，我把我的股票也抵押得到1000万，我也拿这1000万去投资。你的资产是1000万房子+

1000万股票，我的资产是1000万股票+1000万股票。我们负债都是1000万，你每年收益160万，我的收益是400万，你看，你的收益没有我的一半，这是不是你承担了两次成本。买房，抵押贷款去投资，并不能降低你的真实成本。

 

我们现在再看下面这条信息：好消息好消息---- 平安宅e经营贷二押可做⚜ ⚜

简单来说：

按揭房，还欠着银行的钱

全款房，在银行做了全款抵押

一样可以再次抵押，高额度低利息

平安给您提供全面的融资服务～

 

这对股民真的有利吗？不管什么形式，这都是负债，承担了二次成本，大富翁给你算的明明白白。

 

如果说买房对普通人的财物价值是什么，我想有以下几个：第一，提供了低利率，高总额的贷款，对抗通胀；在房价上涨的时候取的并扩大了利得，当然在房价下跌的时候是反向的；结婚，落户等等。

 

现在我们回到一开始的案例，我们用买方和卖方同时全款的方式举例去说明其中的一般性规律是没问题的，因为买方通过贷款去买房的时候在拥有资产的时候，也接受了负债，负债是有成本的。

 

本文并无意去讨论买房好还是炒股好，亦或应该不应该卖房炒股，抵押房子去炒股等具体的行为，只是和大家分析其中的财务原理和风险，具体怎么做，因人而异吧。

 

对于大富翁这样的穷鬼是不会买房的，在上海租房两室一厅一个月5000一年是六万，而我100万股票即使年化只有10%也可以覆盖租房成本，再加上我在选股的时候比较看重分红，对于我的现金流也有很大的支持。而如果我买房，首付100万都不够，然后每个月一万多的房贷，真是此恨绵绵无绝期啊。