债市、地产、黄金：多重政策联动下的2025投资全景解读【芦哲大师课3.3】

本期内容

当前债券市场并不具备进入熊市的条件，整体利率依然处于下行趋势之中。为了应对经济压力，我们需要实施宽松的财政政策，并适度增加杠杆。目前，宏观杠杆率、狭义赤字与广义赤字均处于历史高位，这使得债务管理成为一项至关重要的任务。

央行开始进行的国债买卖、与财政部形成联合工作组...这一系列措施实际上是在协同运作。当国家债务上升时，利率中枢理应下行，否则债务的滚动将面临更大压力。从财政角度来看，债务的可持续性和利率的匹配性显得尤为重要。

关于货币政策，尽管其实施节奏可能不算快速，但其长期趋势已较为明确。特别是在房地产问题上，中国经济的讨论几乎无法绕开这一主题。过去，房地产市场的良性表现直接推动经济增长，而房地产市场不景气则加剧经济压力，尤其是在2016年之前，经济周期和房地产周期紧密相连。如今，房地产市场已呈现一定分化，但稳定市场仍是关键任务。

那么，如何有效稳住房价、实现止跌回稳呢？首先要明确，房价只是房地产市场的一部分，稳定市场不仅仅是稳定房价。针对一线城市，进一步放开限购和限售政策是一个有效的措施。目前，部分一线城市的量价已经出现改善，二手房交易活跃，9月份出台的一系列政策，如契税与个税优惠、首付比例降低、购买资格放松等，已显示出积极效果。

若未来一线城市的量价出现下行趋势，政策可以进一步放宽。例如，可以考虑将社保缴纳年限从三年缩短至两年，甚至一年，或扩大限购放开区域。尽管一线城市总体仍存在增量需求，但适度放松限购限售措施有助于进一步释放需求。

从整体市场来看，最容易稳定的是两头：一方面是发展最为成熟的超一线城市，另一方面是人口持续净流出的低迷城市，特别是一些东北地区或河南的小城市。这些城市的房价已接近底部，下行空间较小。而在中间层次的城市，特别是部分二线和三线城市，既没有显著的净流入人口，又面临较大的市场压力，这些地方的稳定性相对较难把控。

以上内容为「“逆全球化”下的宏观新变量」课程第3章第3节的部分内容。对本专辑感兴趣的朋友，欢迎点击此处加入，学习本课程的完整内容。